Fundos imobiliários investem em imóveis ou papéis de renda fixa com lastro em imóveis. Mas seu funcionamento é um pouco diferente dos fundos mais conhecidos, como os de renda fixa e ações. Neste artigo, você vai aprender sobre as especificidades da aplicação em fundo imobiliário: como funciona o processo de investimento e desinvestimento e como o investidor ganha dinheiro.
Fundo imobiliário: como funciona
Conceitualmente, o funcionamento de um fundo imobiliário é similar ao de outros fundos de investimento: trata-se de uma maneira de investir em condomínio em uma seleção de ativos.
Em vez de você comprar o ativo diretamente, você compra cotas do fundo e investe em conjunto com outros investidores.
Investir dessa maneira tem algumas vantagens. Comprar os ativos diretamente, sejam imóveis, ações ou títulos de renda fixa, pode ser complicado para a pessoa física. Você pode precisar de muito dinheiro para comprar apenas um ou um punhado de ativos, correndo o risco de ter seu investimento concentrado demais.
Além disso, alguns investimentos estão fora do alcance da maioria das pessoas. Dificilmente, por exemplo, uma pessoa teria condições de comprar, sozinha, um edifício corporativo de alto padrão.
Outro problema é a escolha dos ativos. Para quem não é profissional da área de investimentos, pode ser difícil decidir o que comprar.
Os fundos de investimento – e os fundos imobiliários entre eles – resolvem esses problemas. O investidor junta seus recursos com os de outros investidores e aplica em uma carteira diversificada de ativos, muitas vezes inacessíveis a cada um deles individualmente. Eles são escolhidos por um gestor profissional, o que reduz ainda mais o risco.
Nesse sentido, os fundos de investimento imobiliário (FII) são muito similares aos demais fundos de investimento. Assim como os fundos de ações investem em ações e os fundos de renda fixa investem em títulos de renda fixa, os FII investem em imóveis e outros ativos atrelados ao mercado imobiliário.
Esses imóveis geralmente são de alto padrão, como lajes corporativas, shopping centers, galpões logísticos, hospitais, instituições de ensino, entre outros.
Os FII podem tanto lucrar com a compra e venda quanto com o aluguel das unidades. Neste outro artigo, falamos sobre os principais tipos de fundos imobiliários, onde investem e como ganham dinheiro.
Repare que no caso dos FII, mais até do que no de outros fundos de investimento, investir por meio de um fundo é mais interessante do que investir diretamente em imóveis.
Em geral, a pessoa física só consegue comprar imóveis residenciais e salinhas comerciais, normalmente menos rentáveis e mais arriscados do que os imóveis corporativos, e com muito menos diversificação. Já falamos aqui sobre por que investir em FII é um investimento imobiliário melhor do que comprar imóveis.
Diferença dos FII para os outros fundos de investimento
Apesar da semelhança com os fundos de investimento mais conhecidos, os fundos imobiliários têm algumas diferenças no seu funcionamento que o investidor precisa conhecer para não ter surpresas desagradáveis.
Neste artigo, vamos justamente focar nessas características específicas do investimento em fundo imobiliário: como funciona a compra de cotas? Existe resgate? E aporte mínimo inicial? Como são pagos os rendimentos?
Essas são dúvidas recorrentes entre os investidores de FII, que muitas vezes confundem os conceitos e acham que os fundos imobiliários funcionam da mesma forma que os demais fundos.
O que difere os fundos imobiliários de fundos como os de renda fixa, ações, multimercados e cambiais é o fato de que os FII são fundos fechados. Isso significa que eles não permitem aplicações e resgates, e seu número de cotas é limitado.
Nesse sentido, falar em resgate e aporte inicial mínimo em um fundo imobiliário não faz muito sentido. Além disso, a forma de lucrar com esse investimento também é diferente da forma de ganhar dinheiro com fundos de investimento abertos.
Resgate e aporte mínimo nos fundos abertos
Os fundos abertos são maioria entre os fundos existentes no mercado. Os tipos de fundos mais conhecidos dos investidores são fundos abertos, como os de renda fixa, os multimercados e os fundos de ações.
De maneira geral, esses fundos aceitam aplicações e resgates livremente. A entrada de novos cotistas pode ocorrer a qualquer momento, assim como o aumento da participação dos cotistas antigos.
Em seu regulamento, os fundos abertos estabelecem valores mínimos de aporte inicial e de movimentação. Aceitam qualquer valor a partir dessas quantias mínimas, que se mantêm fixas com o tempo, a menos que o administrador as modifique no regulamento por algum motivo.
Da mesma forma, qualquer cotista pode pedir resgate total ou parcial de suas cotas sempre que desejar. Quando isso acontece, o gestor do fundo vende ativos e entrega ao cotista o valor solicitado.
Eventualmente, alguns fundos abertos podem fechar para captação, o que costuma ocorrer principalmente em multimercados. Quando isso ocorre, o fundo para de aceitar novos cotistas e também novos aportes de quem já é cotista. Apenas resgates são possíveis nessas situações.
Além disso, alguns fundos abertos têm prazo de carência para resgates. Mas passado esse prazo, os resgates passam a ser permitidos.
Finalmente, nem sempre os resgates são imediatos. Alguns fundos levam dias ou até meses para disponibilizar os recursos na conta do cotista.
Mas não se trata de uma restrição. Mesmo nesses casos, é possível pedir o resgate a qualquer momento. É apenas o acesso aos recursos que pode demorar um pouco.
Entrada e saída em fundo imobiliário: como funciona
Com os fundos imobiliários é diferente. Fundos fechados têm número limitado de cotas e não permitem a entrada e a saída de cotistas livremente.
Ao serem constituídos, esses fundos abrem para captação por período determinado, no qual os interessados podem se candidatar a comprar cotas a um preço também determinado. É o chamado período de oferta pública.
Findo o prazo de captação, cada cotista recebe o número de cotas ao qual se candidatou, não sendo mais aceitos novos cotistas nem novos aportes.
Caso o gestor opte por aumentar o patrimônio do fundo por algum motivo – por exemplo, porque ele precisa de mais dinheiro para um novo investimento – ele precisa fazer uma nova emissão de cotas e promover uma nova oferta pública.
Os resgates também não são permitidos durante o período de vigência do fundo imobiliário. Estes só ocorrem se o fundo encerrar suas atividades.
Para sair do investimento e reaver o valor investido, o investidor precisa vender suas cotas para outro interessado.
A compra de cotas de outro investidor é, aliás, a única maneira de tornar-se cotista de um fundo fechado ou aumentar sua participação fora de um período de captação.
Em outras palavras, em um fundo imobiliário, o investidor não consegue aplicar no fundo ou resgatar suas cotas quando bem entender.
Se quiser adquirir mais cotas fora do período de captação do fundo, precisa comprá-las de outro investidor; e se quiser desfazer-se delas durante a vigência do fundo, precisa vendê-las a outro investidor.
No caso dos fundos imobiliários, esse processo de compra e venda de cotas é facilitado, pois a maior parte dos FII tem cotas negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações.
Para negociá-las, o investidor precisa ter conta em uma corretora de valores. As compras e vendas geralmente podem ocorrer via home broker e estão sujeitas às mesmas taxas de negociação de ações, como corretagem e custódia.
Valor mínimo de investimento pode variar
E quanto aos valores mínimos de aporte inicial e movimentação? No caso dos FII, há um valor mínimo de investimento durante a oferta pública. Por exemplo, o investidor pode ser obrigado a investir a 100 reais a cota.
Mas passado esse período, os valores das cotas podem se valorizar ou desvalorizar no mercado, da mesma forma que ocorre com as ações. Com isso, os valores mínimos de investimento também variam.
Fundos que têm perspectivas de bons desempenhos podem ser mais procurados pelos investidores, por exemplo, o que faz suas cotas se valorizarem.
No entanto, se os cotistas entenderem que o fundo não tem perspectivas muito boas, ou mesmo se desejarem realizar os lucros após um período de grandes altas, eles podem querer vender suas cotas, o que pode derrubar seu preço.
Cota Fund0 Imobiliário (FII)
Assim, o valor necessário para comprar cotas de um FII fora do período de captação é igual ao número de cotas que se deseja adquirir multiplicado pelo preço da cota naquele momento. E esse preço pode variar diariamente, podendo ser maior ou menor em relação ao valor mínimo inicial.
Dessa forma, não faz muito sentido falar em aporte inicial mínimo ou movimentação mínima de FII, ao menos não na mesma acepção usada para falar dos fundos abertos.
Duas formas de lucrar
Ao investir em um fundo imobiliário, portanto, o investidor pode lucrar de duas formas. A primeira, mais óbvia, é por meio dos rendimentos pagos pelo fundo.
Os rendimentos de fundos imobiliários costumam ser isentos de imposto de renda para a pessoa física, o que funciona como chamariz para o pequeno investidor. Eles são proporcionais ao número de cotas que o investidor possui.
Esses rendimentos geralmente são periódicos (mensais, por exemplo) e pagos em dinheiro na conta do investidor. Essa costuma ser a principal forma de remuneração dos fundos imobiliários que alugam os imóveis da carteira, pois os rendimentos são justamente fruto dos aluguéis.
Neste artigo, falamos mais sobre como escolher os melhores fundos imobiliários, para você aprender a selecionar FIIs rentáveis.
A segunda maneira de lucrar é pela valorização da cota. Nesse caso, o ganho é tributado em 20%, e a responsabilidade de recolhimento do imposto de renda é do investidor, da mesma forma que ocorre com as ações.
Mas atenção: da mesma forma que é possível ter ganhos com a valorização das cotas também é possível ter perdas se ocorrer uma desvalorização.
Você pode acompanhar as altas e baixas das cotas na bolsa e por meio do IFIX, o índice de fundos imobiliários que mede o desempenho médio dos FII no mercado.
Ao comprar cotas de um FII, portanto, o investidor deve estar ciente de que só poderá sair do investimento durante a vigência do fundo por meio da venda das cotas, e que o valor de venda dependerá do valor de mercado da cota. Assim, é possível vender as cotas por um valor inferior ao de aquisição e ter retorno negativo.
